Direito Imobiliário, Notarial e Registral: Escritura Pública ou Matrícula?

Continuando a série "dúvidas imobiliárias", enveredamos pela diferença entre Escritura Pública e Matrícula.

Esses são outros dois termos que confundem muitas pessoas. E apresentaremos as distinções para que não haja dúvida sobre quando se aplica cada uma delas.

Escritura Pública é um documento lavrado em um Tabelião de Notas, detentor de publicidade, que contém a manifestação das partes em efetivar um negócio ou declarar uma situação juridicamente relevante e tem como efeitos jurídicos a prova da existência do negócio entre os envolvidos. 

Por exemplo, uma escritura pública de compra e venda será o título usado para o registro da aquisição do imóvel, sendo o instrumento principal para efetivar a transmissão legal da propriedade (ou posse, em certos casos).

Já a Matrícula é o documento único registrado em um Ofício de Registro de Imóveis que comprova quem é seu o proprietário (que o adquiriu por meio de uma escritura) e transcreve todo o histórico do bem, dos atos praticados e traz suas descrições físicas, sendo o documento mais importante de um imóvel. Sem ele você não pode vender o bem de forma legal. 

No âmbito imobiliário, a lei exige a elaboração de escrituras públicas nas alienações do imóvel, havendo apenas uma exceção: imóveis com valor abaixo de 30 Salários Mínimos. Assim, acima desse valor há a obrigatoriedade, seja a compra e venda, a doação, o usufruto, divisão de área amigável, dentre outros, podendo ser feita em qualquer tabelionato do país.

Quanto aos imóveis abaixo de 30 salários mínimos, tem-se a exceção nos termos do artigo 108, do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (destacou-se)

Nesse talante, os imóveis cujo o valor não ultrapasse esse patamar não precisam de escritura pública, valendo o instrumento particular para formalizar o negócio imobiliário, o qual obriga o Ofício de Registro de Imóveis a efetuar o devido registro. Esse valor é muito comum em cidades do interior ou bairros suburbanos.

Todavia, só se fará prova de propriedade perante terceiros caso essa escritura pública  ou instrumento particular (ambos acordo negocial) esteja acompanhada da matricula (registro da propriedade). Assim, pode-se haver múltiplos compradores de um imóvel, mas apenas um proprietário: a propriedade do imóvel só é transferida depois do registro da escritura pública no Ofício de Registro de Imóveis.

Relembrando um famoso bordão notarial usado nas faculdades de direito: "dono é quem registra e não quem compra".

Por fim, deve o leitor ficar atento quanto ao sentido em que se aplica o termo escritura – tanto em livros quanto nos documentos notarias – visto que pode estar sendo aplicado não como “escritura pública” (espécie), mas como “forma de escrita” (gênero).

Caso tenha dúvidas, pode postar em um comentário que tentarei auxiliar você na sua dúvida.