Direito Imobiliário, Notarial e Registral: Confinante ou Confrontante?

A Lei dos Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, cita tanto confinante quanto confrontante nos seus diversos artigos. Mas, qual a diferença?

No seu âmago, não há diferenças, visto que ambos se referem aos vizinhos do bem imóvel. Porém, há nuances entre eles.

O Confinante refere-se muito mais ao imóvel que é vizinho ao do proprietário ou posseiro e com o qual faz fronteira direta. É a estrutura física que ocupa um espaço a qual é reconhecida até mesmo ao se olhar, sem necessidade de outros documentos.

Já o Confrontante é mais utilizado para designar o proprietário do imóvel confinante. Em algumas situações, o possuidor ou condômino poderá ser considerado confrontante do imóvel confinante, mas são casos específicos.

Nesse sentido, dita o parágrafo 10, do artigo 213, da Lei nº 6.015/73:

"Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes."

Não se deve confundir confrontante com confrontações. Confrontações são os limites dos terrenos confinantes. Ou seja, um confrontante tem quatro ou mais confrontações, dependendo de quantos terrenos confinantes existem com o seu.

Portanto, tanto um quanto outro termo poderão ser utilizados quando se falar em confrontações de uma maneira geral (lato sensu).

Mas, quem seriam os confrontantes? Um posseiro pode ser considerado confrontante? O Artigo 216-A, da citada Lei dos Registros Públicos, em seu inciso II, destaca a impossibilidade de uma pessoa que não seja titular de direitos reais no registro imobiliário do imóvel confinante seja um confrontante:

“II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes”. (grifou-se)

Nesse sentido, se o suposto confrontante for apenas possuidor, sem constar no assento registral, este será detentor de poderes de fato – e não de direito – apenas de alguns direitos intrínsecos a propriedade, sem reflexos em um Direito Real sobre o bem limítrofe, o que leva a conclusão de que ele não poderá ser considerado confrontante. 

Assim diz o artigo 1.227, do Código Civil:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

Todavia, como é notório em nosso sistema jurídico pátrio, sempre há situações que devem ser analisadas para saber se o confrontante pode ser o detentor de direito real. Dentre elas, destacamos duas:

a) Imóveis abaixo de 30 salários mínimos: Como já dito em artigo anterior, , os imóveis cujo o valor não ultrapasse esse patamar não precisam de escritura pública, valendo o instrumento particular para formalizar o negócio imobiliário. E esse valor, destaca-se, não é o do negócio, mas o da avaliação do fisco, conforme já decidido pelo STJ (RESP Nº 1.099.480-MG).

b) Loteamento irregular: Se o instrumento de compra e venda for oriundo de uma pessoa física ou jurídica que os vendeu, o confrontante não será o possuidor, mas sim quem loteou irregularmente os imóveis. E seu nome constará como o proprietário na investigação cartorária. 

Caso tenha dúvidas, pode postar em um comentário que tentarei auxiliar você na sua dúvida.