Direito Imobiliário, Notarial e Registral: Loteamento Clandestino ou Irregular?

A Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979) instituiu, em seu artigo 2º, o loteamento como uma das formas de parcelamento:

Art. 2º: O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

Esse procedimento é utilizado para o desmembrar uma área urbana ou gleba em lotes, bem como a abertura de novas vias de circulação e reserva de área pública, além de vincular a sua comercialização apenas após a aprovação do projeto de loteamento perante órgãos municipais e seu devido registro na serventia imobiliária.

Todavia, a referida Lei criou preceitos legais que exigiam profundos investimentos, como a implantação de infraestrutura básica de acordo com os índices urbanísticos do plano diretor da cidade.

Entende-se como tal os equipamentos urbanos para fornecimento energia elétrica (tanto pública quanto domiciliar), de escoamento das águas pluviais, abastecimento de água potável e redes de esgoto sanitário, dentre outros.

Tais exigências acabavam por criar entraves aos proprietários de grandes terrenos, que davam entrada no projeto de loteamento, porém não conseguiam atender tais requisitos em sua totalidade e, mesmo assim, acabavam comercializando os lotes.

Quando o loteamento não se enquadra nesse arcabouço legal, passa-se a chamá-lo de irregular ou clandestino:

a) irregular: é aquele que houve tentativa para efetuar o registro no Município, apresentando-se o projeto, porém o processo não chegou a ser aprovado por não atender a algum dos preceitos legais. E também é considerado irregular o loteamento com projeto aprovado, mas que o proprietário deixou de atender aos procedimentos subsequentes, como o registro do loteamento no Ofício de Registro de Imóveis ou outro qualquer;

b) clandestino: é aquele que sequer existe projeto ou qualquer tipo de interferência do poder público, ou seja, o proprietário (ou terceiros) efetuou a venda e o assentamento sem respeito à norma legal alguma.

Feita tal distinção, urge comentar que muitos advogados, doutrinadores e juristas adotam o gênero para as duas espécies: independente do resultado, ambas as espécies são irregulares, visto que não atendem os preceitos contidos em lei.

Portanto, em casos judiciais - e até extrajudiciais - muitas vezes não é necessária a apresentação da espécie. Todavia, deve-se analisar cada caso, posto que eventualmente torna-se essencial explicar que o loteamento é clandestino.