USUCAPIÃO: Noções e Conceito.

A Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade de bens móveis ou imóveis, além de outros direitos reais, em razão de se verificar a posse do referido bem durante um determinado lapso de tempo e sem oposição, desde que atendidos os requisitos legais.

Diz-se modo originário porque não há relação entre os dois titulares, o que adquiriu e o que perdeu o direito real, demonstrando a falta de derivação da aquisição. Assim, é um modo de aquisição que independe de vínculos anteriores. E, por ter esse vínculo rompido, fica livre inclusive o ônus hipotecário, se houve, sendo registado “limpo” no nome do usucapiente.

Ou seja, o imóvel passa a ter nova matrícula, sendo aberta visando desvinculá-lo da antiga linha sucessória de propriedade e destacando a sua forma de aquisição.

Com a posse e o decurso de tempo, faz-se nascer o direito para o usucapiente (indivíduo que está na posse da propriedade mas não tem a propriedade do bem), resultando na extinção do direito do titular anterior.

Essa posse deve ser a jurídica. Ou seja, não pode ser violenta, tão pouco clandestina ou precária.

Tanto a posse clandestina quanto a violenta se convalescem, pois uma vez que cessadas as causas, independente do meio empregado, o proprietário recupera o vigor anterior do bem.

Já a posse precária não se convalesce jamais, pois se a pessoa tem a posse direta (não excluindo a indireta) do titular do imóvel, não pode possuir a coisa como se sua fosse. Dentre os casos pertinentes, cita-se o do inquilino, do usufrutuário, do promitente comprador que ainda não honrou as cláusulas do contrato de compra e venda, entre outros.

Na doutrina prevalece que mesmo sendo precária a posse do compromissário comprador, essa conduz à Usucapião, pois o pagamento de cada prestação resulta no esvaziamento do direito de propriedade do promitente vendedor, a qual se encerra com a quitação da avença. Portanto, conforme o caso, ela poderá ser aplicada.

E caso o imóvel pertença ao bem público, é inviável o seu apossamento por particular para fins de Usucapião, face entendimento consolidado que tal detenção decorre apenas da tolerância ou permissão do Poder Público.

A existência de qualquer um desses motivos é impedimento à Usucapião, visto que a posse deve ser exercida de forma mansa e pacífica, e sobre bem particular. É nesse sentido que nas ações de usucapião se exige a apresentação de certidões com o fim de comprovar a propriedade particular e a inexistência de ação em que se dispute a posse do imóvel entre as partes.

Caso existam tais litígios, mas o usucapiente não é parte, deve-se comprovar que a posse é tranquila e sem oposição face todas as partes em litígio judicial, posto que pode haver um contrato de aluguel ou comodato entre o posseiro e qualquer uma delas.

Também é requisito que a posse seja contínua: não pode o usucapiente querer somar tempos dispersos, onde não exerceu o seu domínio sobre o bem como se dono fosse.

Entretanto, a lei admite a “acessio possessionis” (ou Posse por acessão, para os efeitos legais da contagem de tempo em acréscimo), mas com limitações, de acordo com o CNJ, Enunciado n. 317: 

A acessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente.

Nesse caso, não houve a quebra no tempo, mas a soma do tempo de posse atual ao tempo exercido pelo possuidor primitivo, que foi quem cedeu o direito de posse ao usucapiente por ato entre vivos, nos termos do artigo 1.243, do Código Civil:

O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar a sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Também é cabível a “sucessio possessionis” (ou Posse por sucessão) onde a herança passa para o herdeiro tão logo seja aberta. Nesse caso, a aquisição da posse decorre do direito hereditário.

Ainda há de se comentar o possuidor de boa-fé, o qual tem a convicção de que é o proprietário do bem em virtude da aquisição do domínio de forma legal, sem conhecer – ou ignorando – a existência de vícios que impedem a consolidação legítima do direito.

Por fim, deve-se destacar que conforme a espécie aplicável, só pode usucapir aquele que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural.